Aujourd’hui, le patrimoine immobilier des français ne cesse d’augmenter avec l’engouement pour l’investissement pierre-papier notamment, les questions de la transmission de ce patrimoine sont de plus en plus fréquentes. Les français souhaitent pouvoir transmettre cet actif sans que leurs héritiers ne se voient dans l’obligation de devoir régler des droits de successions importants.
Le patrimoine immobilier est constitué de l’ensemble des biens immobiliers, à commencer par la résidence principale à laquelle s’ajoutent les résidences locatives et secondaires. On entend par biens immobiliers, les constructions, les terrains à bâtir, les champs ou encore les forêts. Ces biens immobiliers peuvent être détenus au moyen d’une structure avantageuse en termes de transmission et de gestion, que l’on appelle la SCI (Société Civile Immobilière). La création d’une SCI classique peut être faite par 2 associés minimum qui ont pour but de gérer un patrimoine immobilier ensemble. La SCI familiale ne diffère pas de la SCI classique, les associés sont simplement des membres d’une même famille.
La SCI familiale : une gestion plus aisée
Sur le principe, la SCI a un fonctionnement identique à n’importe quelle société. Le principe est que chaque membre réalise un apport qui lui permet d’obtenir des titres de façon proportionnelle à la quote-part qu’il a versé. Contrairement aux sociétés commerciales, la loi n’exige pas de condition de nationalité ou d’âge minimum. Cela signifie qu’un mineur peut tout à fait être associé dans une SCI. Toutefois, cela peut éventuellement représenter un inconvénient, car en cas de vente d’un immeuble il conviendra d’obtenir un accord du Tribunal de grande instance.
En termes de gestion, la SCI familiale représente de nombreux avantages et notamment en cas de donations. Les parents peuvent donner des parts sociales de la SCI à leurs enfants. Les donations bénéficient d’abattements fiscaux, et c’est en ce sens que la SCI familiale est intéressante, car lorsque le patrimoine immobilier est détenu par le biais d’une SCI, la donation porte sur les parts sociales et non sur l’immeuble en lui-même.
De plus, la SCI familiale permet d’éviter des situations de blocage comme l’indivision, en effet, toute personne souhaitant sortir de la structure pourra simplement céder ses parts sociales.
Une transmission avantageuse
Un avantage en termes de plus-value
La SCI, qu’elle soit classique ou familiale représente un autre avantage de taille. En termes de plus-value, la revente d’un immeuble permet d’obtenir un abattement en fonction de la durée de détention. Or, lorsque l’immeuble est détenu par le biais d’une SCI, la durée est calculée à compter de la date de souscription ou d’acquisition des parts. Ainsi, une SCI créée en 2000 qui aurait acquis un immeuble en 2010, pourra bénéficier d’un abattement de 28 % si elle revend l’immeuble en 2018 (durée prise en compte 18 ans) ; à l’inverse si l’investissement était réalisé en dehors d’une SCI, la durée de détention serait de 8 ans et le contribuable bénéficierait alors que de 4 % d’abattement.